Viktige nye regler for utleiere i Spania

Tema	Hva har endret seg	Hva betyr det for deg som utleier / mulighet / tips
Leielengde og trygghet for leietaker	Nye standarder gjør at leieavtaler kan forlenges automatisk: 5 år hvis utleier er privatperson, 7 år hvis selskap.	Gir mer stabilitet i leieinntektene – du vet hvem som bor der over tid.
Prisjustering (leieøkning)	Fra 2025 erstattes bruken av konsumprisindeksen (IPC) med en ny referanseindeks for justeringer.	Du kan fortsatt øke leien, men den nye indeksen begrenser ekstreme hopp.
Område med press / “tensionadas”	I områder med press (høyt boligbehov og knapphet) innføres tak for hvor mye leien kan overstige tidligere leie for samme bolig.	Du bør være ekstra nøye med hvilke områder eiendommen ligger i – reguleringene kan variere.
Utleie for kort tid / turistutleie	Fra 1. juli 2025 blir det obligatorisk med register og identifikasjonsnummer (NRA) for alle korttidsleiekontrakter annonsert online.	Hvis du vil leie ut som ferie-/turistleilighet, må du registrere boligen og oppgi dette identifikasjonsnummeret i annonsene.
Plattformers ansvar	Nettsider som Airbnb, Booking og lignende må sjekke at annonsene har gyldig NRA, og fjerne annonser som mangler dette.	Plattformene blir medansvarlige – det gjør det tryggere å annonsere korrekt.
Vedlikehold og kostnader	For korttidsleie/sesongleie forventes utleier å ta ansvar for å opprettholde boligstandarden og dekke små vedlikeholdsutgifter.	Det gir tryggere standard for leietaker, og kan også beskytte boligens verdi over tid.
Krav til godkjenning / sameie (VME)	Fra 3. april 2025 må utleier få uttrykkelig godkjenning fra sameiets organer for å drive utleie som turist eller korttid. LDR Group	Sjekk vedtekter og stemmegivning i sameiet – dette kan være avgjørende for å få lov til utleie.
Beskyttelse mot vraking / oppsigelse	I prøveperioder med “vulnerable leietakere” (særlig sårbare leietakere) kan utkastelse bli utsatt hvis de ikke kan betale leien av helsemessige eller økonomiske årsaker.	Gi rom for dialog og betalingsplan – det kan skape bedre leieforhold, unngå konflikt og sikre at kontrakten varer.

✅ Hvordan gjøre reglene til en fordel for deg som utleier

• Planlegg langsiktig: Lengre leieperioder gir mer stabil inntekt, mindre utskifting og lavere kostnad på markedsføring og re-modellering.

• Sørg for korrekt dokumentasjon: Når du annonserer boliger – særlig ferie- eller korttidsleie – sørg for at du har alle registreringer (NRA, godkjenning fra sameiet etc.).

• Velg områder med forståelse for reguleringer: Eiendommer i “tensionadas”-områder kan ha mer stabile leier med lavere risiko for konflikt.

• Vedlikehold proaktivt: Hvis boligen holdes i god stand, får du færre klager og argumenter mot utleie.

• God kommunikasjon med leietaker: Ved betalingsproblemer kan fleksibilitet og dialog ofte løse mer enn å umiddelbart presse på med oppsigelse.

• Følg med på lokale lover og forskrifter: Noen autonome regioner (provinsområder) kan ha egne regler i tillegg til nasjonale.

Nye (og viktige) utleieregler i Spania — enkelt forklart

1) Prisregulering ved årlig justering

• 2024: Maks 3 % økning ved årlig oppdatering av leie.

• Fra 2025: Ny, offisiell referanseindeks erstatter KPI/IPC for årlig justering (publiseres månedsvis av INE). Dette skal dempe ekstreme hopp og gi forutsigbarhet. Hva betyr det for deg?

  

  Mer forutsigbar inntekt og et tydelig “regelverk å lene seg på” i kontrakten.

2) “Tensionerte områder” (pressområder)Autonome regioner/kommuner kan peke ut pressområder med egne tak for husleie i nye kontrakter og for enkelte utleiere (spesielt “stor-utleiere”). Reglene aktiveres lokalt – de gjelder altså der området er formelt erklært. boe.es+1Hva betyr det for deg? Sjekk om eiendommen ligger i et pressområde før du setter pris.

3) Korttids-/turistutleie: registreringsnummer og plattformkravSpania har implementert EUs korttidsleie-forordning: fra 1. juli 2025 må korttidsutleie som annonseres på nett ha gyldig registreringsnummer i annonsen. Plattformene (Airbnb/Booking) må kontrollere dette og fjerne annonser uten nummer. (Langtidsleie påvirkes ikke av dette.) Hva betyr det for deg? Har du ferieutleie: registrer boligen og bruk nummeret i alle annonser.

4) Samtykke fra sameiet (turistutleie)Endringer i Eierseksjons-/sameieloven (Horizontal Property Law) i 2025 betyr at sameiet kan kreve uttrykkelig godkjenning for turistutleie, og kan begrense/endre vilkår med kvalifisert flertall. Sjekk vedtekter og protokoller før du planlegger korttidsutleie. Hva betyr det for deg? Ta en tidlig prat med styret/administrator – det sparer tid og hodebry.

5) Regionale forskjeller består av at Turistutleie styres fortsatt regionalt i stor grad (i tillegg til nasjonale krav). Eksempel:

• Andalucía: klare definisjoner/krav for “Viviendas de uso turístico”. juntadeandalucia.es+1

• Comunidad Valenciana (Costa Blanca): registrering i regionalt turistregister; nye forenklinger, samt innfasing i det nasjonale registeret. gva.es+1Hva betyr det for deg? Følg både nasjonale og regionale krav – særlig ved ferieutleie.